有关企业如何能基业长青？英国管理学家查尔斯·汉迪的观点值得参考。在那本著名的《第二曲线》中，汉迪曾谈到：

  应该在老业务形势向好时，就考虑第二曲线（新业务），这样在未来才不至于被动。

  在地产行业，依靠提前布局，一些企业的第二曲线日，龙湖集团交出了半年度成绩单，营业额同比增长56.4%至948.0亿元，毛利润同比增长20.1%至201.5亿元，毛利率为21.3%，归属于股东的净利润74.8亿元。

  总体看公司业绩依然高增长，但熟悉地产业的都知道，行业曾经的土地红利、金融红利已是过去时，即便是中海、龙湖这些成本把控极佳的公司，今年中期的毛利率也仅将将站在20%的关隘之上。

  当然，行业整体的毛利率是存在改善可能的。一方面，过去几年，异常高涨的土地溢价，随着如今高杠杆企业的退出舞台，得到改观。在今年上半年，龙湖集团获取的17宗土地，平均溢价率只有5%，其中半数均是零溢价获取。

  另一方面，第二曲线的成长，也让企业握住了毛利率回升的主动权。在上半年，龙湖集团商业投资的租金收入同比增长26%，达到46.5亿元。

  在商业之外，融合龙湖的物业管理、商业运营等业务的 “龙湖智创生活” ，在上半年实现全口径营业收入约63亿元，同比增长33%，3年复合增长率59%，综合毛利率约29%。

  这些相对成熟的第二曲线，是业绩里韧性的加分项。那么，听起来有些陌生的“龙湖智创生活”，到底是什么？高增长的原因又是什么？

  龙湖智创生活，是2022年初龙湖集团基于原智慧服务、商业运营等业务核心能力，推出的全新生活服务品牌。总体看，龙湖智创生活是一个“新物种”，它既非对“龙湖智慧服务”的升维，也不是对智慧服务和商业运营服务的简单相加，而是基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌。

  今年1月7日，龙湖集团发布了重要的公告，拟分拆全新品牌龙湖智创生活，于联交所上市。

  在招股书中，龙湖介绍，所谓“一个龙湖”，是集龙湖地产开发、商业投资、租赁住房、空间服务等主体业务，以及城市更新、医养等创新业务之间高效协同，并通过领先行业的智能科技系统，进一步促进各业务紧密协作。

  简而言之，这是龙湖多年来布局的各式各样的“空间”、“服务”、数字化等能力的统称。

  龙湖智创生活在生态中的地位是什么？据《豹变》了解，在“一个龙湖生态体系”内，龙湖智创生活可以受益并助力生态体系的成长。

  对龙湖智创生活而言，凭借自设的产品和服务，这项业务可以和龙湖的地产开发、商业投资、租赁住房等业务航道形成联动——通过服务的触点，维系“一个龙湖生态体系”与客户群间的联系。

  另一方面，受益于“一个龙湖生态体系”，龙湖智创生活的物业管理服务和商业运营服务，也可以为更多个人、机构客户提供服务。

  目前龙湖智创生活的物业管理及运营服务，已经涉及消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公等多个方面。

  而智能化加持下的运营、服务口碑，也能够在一定程度上帮助龙湖智创生活的扩宽服务半径，抬升竞争门槛和壁垒。

  众所周知，数字化转型，是当下每个企业（尤其是传统行业）都必然要面临的课题。

  2014年之前，华为的一条手机生产线个工人。数字化改造后，从物料上线到最后手机包装完成，华为整一个流程只需要14个人，产出还有提升，现在每28.5秒产出一部手机，今天华为工厂的生产效率是数字化人机一体化智能系统推行前的6倍。

  对外可以创造独特的使用者真实的体验。美国达美乐披萨自2006年启动数字化转型，通过建立线上订购平台提升消费者点餐便利度，利用数据反馈为消费者定制披萨满足多种消费者口味喜好，股价涨幅最高超过20倍，成为近年美股回报率最高的股票之一。

  和以上两家企业类似，过去八年，龙湖智创生活的每一个业务流程，也都接受了数字化改造。

  在过去，你可能听说过龙湖物业和商管的各种细心服务，比如：社区垃圾桶上烟灰缸的烟蒂不能超过5个，不能留存超5分钟；物业人员见过业主三次面后，会被要求人士业主和车辆，甚至要记住宠物的名字。也可能在无意中感受到龙湖智创生活，智慧化服务的便利与安全。

  当车库一氧化碳浓度超标时，监测系统可下达指令驱动风机运行，迅速排除车库废气；自动灌溉设备监测到土壤湿度不够时，可自动喷水灌溉小区绿化；路灯会自动监测天气状况和行人车辆，会在需要的时候自动亮起；下水道井盖一旦倾斜超过15度，修东西的人的手机就会收到告警信息。

  基于龙湖集团长期的资产金额的投入以及研发团队，龙湖智创生活建立了一套完整的科技体系，通过人工智能、AIoT（智能物联网）及智能应用，为业务流程以及员工和供货商赋能。

  比如龙湖的智能建筑集成管理平台IBMS，它是龙湖基于对商业业态的洞察与管理经验自主研发的科技平台，集成楼宇设备自动化、消防联动控制系统、安防系统等，实现了建筑优化控制和管理。目前，IBMS已在龙湖全国天街系项目，重庆龙湖爱加两江星悦荟、北京龙湖蓝海引擎、苏州龙湖中心、重庆龙湖礼嘉办公楼等多业态项目中落地应用。

  在科技之外，龙湖智创生活也通过多年沉淀的运营管理策略，助力项目践行低碳节能绿色理念、合理降低运营成本。

  具体来看，通过IBMS系统对设备植入标准化运行策略，可实现空间内照明、空调等系统的分区、分层精细化管理。

  以空调系统为例，IBMS可通过传感器实时读取设备的运行数据，并依据运行策略，自动调节空调水阀、风阀、风机频率等参数。达到精准控温，以保障客户的舒适体感，既确保项目运营管理品质，又实现节能降耗。

  数据假如慢慢的出现异常怎么办？设备会自动发送报事工单至移动端管理界面，提醒相关工作人员及时做维修，并于线上同步修复进程与修复时长，实现线上全面管控。

  根据最新数据，截至2022年6月底，龙湖智创生活物业管理板块在管面积约2.8亿平方米。

  商业运营服务板块，截至2022年6月30日，龙湖智创生活运营服务65个购物中心，合计在管面积约620万平方米；此外，截至2022年6月30日，龙湖智创生活已与135个购物中心项目订立商业运营服务合约，意味着还有非常多购物中心，将在未来的五年内开业落地。

  业绩说明会上，龙湖CEO陈序平表示，将力争保持物业服务、商业投资、长租公寓三大板块每年经营性收入30%—40%的年化增长，在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到很重要的稳压器作用。

  2017年在接受《财经》专访时，美团董事长、CEO王兴用一番边界论谈论了美团的可能性。他说，太多人关注边界，而不关注核心。边界是万有引力，每个物体因为质量的存在产生引力，影响其它所有物质。差别在于离核心越远，影响力越小，或者是质量越小，影响力就越小。

  和王兴的边界扩张论类似，基于自己的核心能力，龙湖智创生活服务也已经拓展至慢慢的变多的物业类型，涵盖了办公、产业、公共及其他设施，如政府设施、写字楼、产业园、学校、医院及公园等等。

  日益丰富的空间和物业类型，有效增强了龙湖智创生活服务的深度和广度，亦同时强化了其客户洞察能力。

  基于龙湖的“空间即服务”战略，过去几年，龙湖智创生活通过探索“城市空间”，用服务连接更多人与空间。在这一战略引导下，龙湖智创生活试图让未来城市生活中的每一位普通市民，都可能会在不经意间感受到“满意+惊喜”的龙湖式幸福，每一种生活，都有龙湖智创生活。

  此外，凭借物业管理专业相关知识及品牌知名度，龙湖智创生活还提供了丰富的案场管理服务、交付前保养和维修服务等非业主增值服务，甚至包含到家保洁和卫生、搬家、全方位的家装解决方案，为家庭提供多项业主增值服务。

  社区增值服务，包含生活服务、空间运营和小区媒体服务、美居服务、到家服务等。

  基于业主的真实需求，龙湖智创生活推出焕代大师、珑龙点睛、愚公搬家、田螺美家等多品类的增值服务，覆盖装修、搬家、保洁等生活的方方面面，在空间里叠加更多优质的服务。

  总的来看，龙湖的布局，不禁让人联想到管理学中的重要概念——公司战略。不同于管理学大师迈克尔·波特提出的竞争战略，公司战略讨论的核心议题，是企业怎么样做多元化。在不少管理学家看来，多元化，尤其是龙湖这种各业务可以发生强联动的“相关多元化”，不仅能帮助企业抓住机会，构建第二、第三增长曲线，还可以分散风险、形成板块间互相扶持的协同效应。

  2021年下半年以来，全国房地产市场全面下行，如今行业仍在底部徘徊、包括龙湖在内的很多企业仍在行业寒冬坚韧前行。不过龙湖近些年的多元化业务尝试，不但帮助积极分摊了部分风险，也给身在困境中的中的企业，提供了一些新思路。